„Independent news” a trimis Primăriei Pitești o solicitare oficială, în baza Legii 544/2001 privind liberul acces la informații de interes public, pentru a clarifica legalitatea întregului parcurs administrative din spatele începerii construcției a două blocuri D+P+6E, în imediata vecinătate a unui depozit de muniții și a unor unități militare, una din ele dotată cu helioport.
Principalele idei ale investigației:
- „Independent news” a solicitat Primăriei Pitești, în baza Legii 544/2001, documente privind legalitatea emiterii Autorizației de Construire nr. 360/31.10.2024 pentru două blocuri D+P+6E construite lângă un depozit de muniții și unități militare din Pitești.
- Primăria a refuzat să furnizeze avizele MApN și procesele-verbale de începere a lucrărilor, invocând generic că sunt „exceptate”, fără a indica temeiul legal concret, ceea ce ridică probleme de transparență și legalitate.
- Există neclarități privind valabilitatea avizului MApN nr. DT-8873/2020, care impunea reconfirmare dacă lucrările nu începeau în termen de un an. Autorizația din 2022 pare emisă după expirarea acestui termen, iar pentru autorizația din 2024 nu este clar dacă exista un aviz valabil.
- PUZ-ul aprobat prin HCL nr. 320/17.09.2020 este considerat nelegal, întrucât ar fi fost adoptat pentru a „intra în legalitate” după anularea anterioară a autorizației și documentației de urbanism prin hotărâri judecătorești.
- Pentru modificarea proiectului în 2024, Primăria ar fi solicitat doar două avize (incendiu și sănătate publică), deși amplasamentul în proximitatea unor obiective militare impunea, potrivit investigației, aviz MApN și alte avize obligatorii (utilități, mediu, instituții de securitate etc.).
- Proiectul „Maia Forest”, promovat de dezvoltatorul SC Căpitan Cuțui SRL, depășește indicatorii urbanistici aprobați: din datele publice rezultă un CUT de cel puțin 1,93 (față de 1,8 aprobat prin PUZ și 1,5 în PUG), la care se adaugă suprafața parcajului etajat, ceea ce ar duce la un CUT de peste 2.
- Documentația anexată Certificatului de Urbanism indică un CUT mai mic (1,79), ceea ce sugerează neconcordanțe între datele oficiale și cele promovate public.
- Concluzia investigației: AC nr. 360/31.10.2024 ar fi fost emisă cu încălcarea cumulată a indicatorilor urbanistici și a regimului avizelor obligatorii, într-un context marcat de contradicții administrative, lipsă de transparență și posibile vicii de legalitate.
- Cazul ridică semne de întrebare privind modul în care a fost posibilă autorizarea unui proiect de amploare în imediata vecinătate a unor obiective militare strategice, fără clarificarea publică a regimului avizelor și fără acces la documentele esențiale, aspect ce ar trebui analizat de instituțiile de control competente.
Autorizația de Construire (AC) nr. 360/31.10.2024 a fost emisă pentru SC Căpitan Cuțui SRL și stă la baza demarării lucrărilor de construcție a celor două blocuri situate în Pitești, str. Căpitan Cuțui nr. 13, pe un teren în suprafață de 5.443 mp, într-o zonă caracterizată prin clădiri cu regim mic de înălțime, majoritatea de tip P.
Informațiile solicitate au fost următoarele:
- Copie după avizele emise de MApN nr. DT-4516/2019 și DT-8873/2020.
- Precizarea expresă dacă avizul MApN nr. DT-8873/2020 a fost reconfirmat, având în vedere condiția prevăzută în cuprinsul acestuia privind obligativitatea reconfirmării în cazul neînceperii lucrărilor în termen de un an.
- În cazul în care reconfirmarea nu a fost solicitată, temeiul juridic în baza căruia autoritatea emitentă a considerat că nu este necesară reconfirmarea pentru emiterea AC nr. 360/31.10.2024.
- Data începerii efective a lucrărilor autorizate inițial prin AC 209/2022 și copia procesului-verbal de începere a lucrărilor.
- Copie după Certificatul de Urbanism (CU) nr. 499/28.05.2024 și după documentația depusă în vederea emiterii acestuia.
- Copie după toate avizele și acordurile utilizate la emiterea Autorizației de Construire (AC) nr. 360/31.10.2024.
- Copie după procesul-verbal de începere a lucrărilor în baza AC nr. 360/31.10.2024 și data începerii efective a lucrărilor.
Răspunsurile primite de la Primăria Pitești ridică mai multe semne de întrebare decât oferă explicații.
Astfel, instituția ne-a transmis copiile CU nr. 499/28.05.2024 și a planului de situație. Primăria nu ne-a pus, însă, la dispoziție niciunul dintre avizele solicitate, pe motiv că „avizele MApN emise în anul 2019 și 2020 și comunicările de începere a lucrărilor autorizate cu autorizațiile de construire nr.209/2022 și nr.360/2024 sunt exceptate de la liberul acces la informație.”
Refuzul comunicării documentelor este nelegal, întrucât autoritatea nu a indicat niciun temei juridic concret de încadrare în excepțiile prevăzute de art. 12 din Legea nr. 544/2001, limitându-se la a afirma generic că acestea ar fi „exceptate”. Or, legea impune motivarea expresă a refuzului, cu indicarea articolului aplicabil și justificarea clară a încadrării în categoria informațiilor exceptate.
În ceea ce privește existența unui aviz favorabil de la Ministerul Apărării Naționale, în răspunsul trimis „Independent news”, Primăria Pitești este confuză și se contrazice singură.
Deși precizează că “avizul nr. DT-8873/2020 a fost reconfirmat și era valabil la momentul emiterii AC 209/2022”, evită să precizeze în mod clar dacă acesta era valabil și la data emiterii AC nr. 360/31.10.2024. Instituția se limitează la afirmația vagă că „există aviz MApN valabil la acest moment”.
În același timp, Primăria susține că, pentru autorizația din 2024, nu era necesară obținerea unui nou aviz, întrucât lucrările s-ar încadra în limitele celui anterior. O problem ar fi că avizul inițial menționa expres că orice modificare a proiectului sau începere a lucrărilor la mai mult de un an impun reconfirmarea sau obținerea unui nou aviz.
Această formulare ambiguă și contradictorie sugerează o evitare a clarificării aspectelor de legalitate la emiterea autorizației din 2024.
Din răspunsul primit, putem trage concluzia că Primăria Pitești a eliberat AC nr. 360/31.10.2024 fără aviz MApN și fără celelalte avize cerute de lege (apă, canal, energie electrică, gaze, telefonizare, salubritate, protecția mediului, STS, SRI etc.).
Planuri de urbanism
„Independent news” a analizat Certificatul de Urbanism nr. 499/22.05.2024, emis de Primăria Pitești. Din el rezultă că SC Căpitan Cuțui SRL a solicitat o nouă autorizație de construire pentru modificarea temei, în timpul execuției proiectului autorizat inițial prin AC nr. 209/25.02.2022.
Proiectul are la bază documentația de urbanism PUZ aprobată prin HCL nr. 320/17.09.2020, aprobare ce poate fi catalogată nelegală, întrucât a fost inițiată pentru a permite continuarea edificării unui bloc a cărui autorizație de construire și PUZ inițial au fost anulate prin hotărâri judecătorești, iar Primăria nu avea dreptul să elaboreze o nouă documentație de urbanism în scopul intrării în legalitate a unei construcții realizate în temeiul unei autorizații anulate.
Demersul vizează terenul în suprafață de 5.443 mp, situat în str. Căpitan Ion Cuțui nr. 13, Pitești, în zona industrială Căpitan Cuțui, caracterizată prin clădiri cu regim mic de înălțime, majoritatea de tip P.
Totodată, potrivit CU nr. 499/22.05.2024, pentru autorizarea modificărilor, Primăria Pitești i-a solicitat dezvoltatorului SC Căpitan Cuțui SRL doar două avize, respectiv avizul privind securitatea la incendiu și avizul privind sănătatea populației.
Întrucât terenul de 5.443 mp se află în zonă industrială, construcția a două clădiri cu 8 niveluri nu era posibilă decât în baza unei documentații de urbanism care să permită această dezvoltare, respectiv în baza unui PUZ (Plan de Urbanism Zonal). În consecință, dezvoltatorul a depus la Primăria Pitești documentația PUZ în vederea aprobării.
Prin PUZ, SC Căpitan Cuțui SRL a solicitat modificarea coeficienților urbanistici prevăzuți în PUG Pitești (Planul Urbanistic General), respectiv majorarea regimului maxim de înălțime de la P+2 la D+P+6E și creșterea coeficientului de utilizare a terenului (CUT) de la 1,5 la 1,8. De asemenea, s-a solicitat schimbarea destinației terenului din zonă industrială în zonă de locuințe colective cu regim mare de înălțime.
În vederea aprobării PUZ, era necesară obținerea mai multor avize, inclusiv avizul MApN, având în vedere că terenul vizat pentru construirea blocurilor se află în vecinătatea depozitului de muniție și a altor unități militare de importanță strategică din Pitești.
În anul 2019, SC Căpitan Cuțui SRL a obținut de la MApN avizul condiționat nr. DT-4516/08.2019, care precizează în mod expres că nu poate fi folosit pentru eliberarea autorizației de construire și că, în cazul în care nu sunt respectate cu strictețe limitele amplasamentului, regimul de înălțime și soluțiile tehnice de realizare prevăzute în documentație, intervine de drept anularea avizului și răspunderea juridică a beneficiarului.
Documentația de la acel moment prevedea un proiect care nu a mai fost menținut în aceeași formă în autorizările ulterioare, ceea ce echivalează cu lipsa valabilității acestui aviz pentru etapa următoare.
În consecință, în condițiile în care au fost operate modificări ulterioare ale documentației de urbanism fără obținerea unui nou aviz MApN, PUZ-ul aprobat prin HCL nr. 320/17.09.2020 este nelegal.
Citește și:
EXCLUSIV | MApN a avizat construirea, la Pitești, a două blocuri P+6, gard în gard cu un depozit de muniții și două unități militare. Suspiciuni de corupție într-un caz similar cu cel de la Craiova.
Moșteanu susține că nu știa de blocurile din Pitești de lângă depozitul de muniție: „E prima oară când aud de ele”. Fostul ministru al Apărării este deputat de Argeș din 2016
În continuare, în vederea emiterii autorizației de construire, SC Căpitan Cuțui SRL a obținut de la MApN avizul condiționat nr. DT-8873/12.2020, potrivit căruia nerespectarea cu strictețe a limitelor amplasamentului, a regimului de înălțime și a soluțiilor tehnice de realizare prevăzute în documentație atrage anularea avizului și răspunderea juridică a beneficiarului. De asemenea, se menționează că, în cazul în care lucrările de construcții-montaj nu încep în decurs de un an, avizul trebuie reconfirmat de către Statul Major al Apărării.
Or, în condițiile în care avizul a fost eliberat în luna decembrie 2020, iar autorizația de construire nr. 209 a fost emisă la data de 25.02.2022, rezultă că lucrările de construcții-montaj nu au început în termenul de un an, termen care a expirat în luna decembrie 2021. În consecință, AC nr. 209/25.02.2022 este nelegală, fiind emisă fără un aviz MApN valabil.
Alte nereguli
Șirul ilegalităților nu se oprește aici. Primăria Pitești a emis, pentru SC Căpitan Cuțui SRL, AC nr. 360/31.10.2024, pentru modificare de temă în timpul execuției. Deși, în baza Legii nr. 544/2001 privind liberul acces la informații de interes public, Primăria Pitești a răspuns doar parțial solicitării, din puținele informații primite, respectiv din CU nr. 499/28.05.2024, rezultă că, prin acest certificat de urbanism, nu s-a solicitat avizul MApN, deși proiectul imobiliar se află în imediata vecinătate a depozitului de muniție și a altor două unități militare.
Primăria a răspuns că nu era necesar avizul MApN, însă acest aviz era obligatoriu, cu atât mai mult cu cât proiectul imobiliar a suferit modificări. În plus, nu doar avizul MApN era necesar, ci și toate avizele de la furnizorii de utilități și de la celelalte instituții competente (apă, canalizare, energie electrică, gaze, telefonie, SRI, SIE etc.).
Pe site-urile de imobiliare, dezvoltatorul încearcă să vândă apartamente ”pe hârtie”, sub brandul Maia-Casa Cumperi, prezentând proiectul sub denumirea ”Maia Forest”.
Analizând CU nr. 499/28.05.2024 și proiectul prezentat pe site-ul de vânzări, se observă că proiectul a fost modificat substanțial în ceea ce privește parcarea.
Dacă inițial, prin AC nr. 209/25.02.2022, locurile de parcare erau asigurate parțial printr-o parcare subterană și parțial printr-o parcare la sol neacoperită, construcție care nu intra în calculul CUT (Coeficientul de Utilizare a Terenului), prin modificarea de temă s-a solicitat realizarea unui parcaj etajat S+D+P, respectiv o clădire distinctă, a cărei suprafață construită desfășurată intră în calculul CUT pentru demisol și parter.
În forma în care este prezentat de dezvoltatorul imobiliar SC Căpitan Cuțui SRL sub denumirea ”Maia Forest”, proiectul este ilegal, întrucât depășește indicii urbanistici aprobați, chiar și pe cei prevăzuți în PUZ-ul nelegal.
Potrivit informațiilor de pe site, proiectul Maia Forest este descris astfel: „Ansamblul va cuprinde 2 clădiri de locuințe (D+P+6E) și un parcaj supraetajat (S+D+P) și se va ridica pe amplasamentul din Str. Căpitan Ion Cuțui nr. 13, Pitești, Argeș, având o suprafață totală de 5.443 m².
În faza întâi se va dezvolta un corp de clădire cu funcțiunea rezidențială, cu o suprafață desfășurată de 4.674,3 m². În faza a doua se va dezvolta a II-a clădire cu funcțiuni rezidențiale, cu o suprafață desfășurată de 5.821,2 m².”
Dacă însumăm suprafețele desfășurate pentru cele două blocuri, suprafața desfășurată totală (faza 1 + faza 2) este de 10.495,5 m².
În aceste condiții, CUT = 10.495,5 : 5.443 = 1,93, față de 1,8 aprobat. La acest CUT de 1,93 se mai adaugă și suprafața construită desfășurată a parcajului etajat, astfel că CUT-ul depășește valoarea 2.
Pe o suprafață atât de mică de teren, de 5.443 mp, proiectul Maia Forest cu 2 blocuri cu regim mare de înălțime D+P+6E și parcaj supraetajat S+D+P, cu 141 locuri de parcare, nu se va putea încadra niciodată.
În planșa anexată CU nr. 499/28.05.2024, informațiile sunt eronate: apare o suprafață construită desfășurată mult mai mică și un indice CUT de 1,79, pentru a induce în eroare că proiectul s-ar încadra în CUT-ul de 1,8 aprobat prin PUZ.
