Politica în domeniul locuințelor este incredibil de dificilă în America – și în majoritatea celorlalte țări bogate – deoarece locuințele trebuie să îndeplinească două funcții în același timp, scrie jurnalistul american Noah Smith pe canalul său de Substack.
Este atât un bun de consum, cât și un activ de investiții. O casă este un loc în care să locuiești, dar este și ceva care ar trebui să te facă mai bogat în timp, atunci când prețul ei crește.
Aceste două obiective intră în conflict direct – dacă locuințele ocupate de proprietari devin mai accesibile, majoritatea americanilor devin mai săraci.
Când spun „majoritatea americanilor”, nu exagerez. Proporția proprietarilor de locuințe este de aproximativ două treimi, cu mici fluctuații. Iar pentru americanii din clasa de mijloc, cea mai mare parte a averii lor este reprezentată de valoarea locuinței lor:
Acest fapt generează un conflict direct și inevitabil între două clase mari ale societății americane: cumpărătorii de locuințe și proprietarii de locuințe.
Dacă cumpărați o casă pentru prima dată sau doriți să o modernizați semnificativ, doriți ca prețurile să fie cât mai mici posibil.
Dar dacă dețineți deja o casă de care sunteți mulțumit, doriți ca prețul acelei case să fie cât mai mare posibil, astfel încât să îi puteți face pe cumpărătorii de case să vă plătească o mulțime de bani atunci când sunteți în sfârșit gata să vindeți. Este practic un joc cu sumă zero.
În acest moment, majoritatea oamenilor spun: „Este un sistem prost, nu trebuie să fie așa”. Dar, din păcate, probabil că se înșeală. O mulțime de oameni citează Japonia ca un loc în care casele se depreciază, dar acesta este de fapt un truc statistic.
Modelul japonez
Japonia separă valoarea structurilor de locuit și a terenurilor. Structurile locuințelor se depreciază, dar terenul de sub case – care reprezintă 85% din valoarea totală a locuințelor/terenurilor din Japonia – se apreciază în timp.
De fapt, Japonia are un procent mult mai mare din averea totală a gospodăriilor imobilizate în locuințe/terenuri ocupate de proprietari decât America. America are, de fapt, cel mai mic procent din avere în locuințe din toate țările OCDE:
Sursa: OCDE
Așadar, americanii sunt practic blocați cu problema averii proprietarilor de locuințe – care nu va dispărea prea curând. Prețurile locuințelor vor fi întotdeauna o luptă între cumpărătorii și proprietarii de locuințe.
Având în vedere acest fapt, ce trebuie să faceți? O politică bună în domeniul locuințelor trebuie să facă locuințele abundente fără a distruge averea financiară a clasei de mijloc. Cea mai bună politică este cea care se plasează între rezultatele negative ale „prea scump” și „prea ieftin”.
Cum arată o politică locativă eficientă
O politică ideală în domeniul locuințelor are două caracteristici esențiale:
1. Creează în mod constant o cantitate mare de locuințe noi;
2. Face ca averea imobiliară să se aprecieze lent, dar constant în timp, astfel încât oamenii să părăsească sistemul mai bogați decât au cumpărat-o.
A doua parte este foarte complicată! Dacă prețurile locuințelor cresc prea repede, oamenii nu pot cumpăra, dar dacă cresc prea încet sau scad în timp, cumpărarea nu aduce recompense pentru clasa de mijloc. Așadar, cheia este aprecierea lentă și constantă a prețurilor.
Modelul singaporez
Țara care probabil îndeplinește aceste două obiective mai bine decât oricare alta este Singapore.
În Singapore, guvernul controlează oferta de locuințe, deoarece deține aproximativ 90% din terenuri și poate decide cât de mult să construiască.
Consiliul de Dezvoltare a Locuințelor din Singapore crește oferta în mod lent și constant în timp, astfel încât toată lumea să aibă un loc în care să locuiască și astfel încât locuințele – cel puțin teoretic – să genereze un randament financiar modest, dar previzibil.
În practică, lucrurile nu funcționează întotdeauna atât de perfect. În anii ’90 și ’00, prețurile locuințelor din Singapore au stagnat, iar din 2009 au crescut un pic prea repede, reducând accesibilitatea.
Prețurile locuințelor sunt foarte greu de controlat doar cu ajutorul ofertei, chiar și atunci când guvernul deține toate terenurile. Dar, în general, Singapore face o treabă excelentă în asigurarea abundenței de locuințe, menținând în același timp niveluri foarte ridicate de proprietate a locuințelor (>90%) și randamente financiare previzibile pentru o clasă de mijloc înstărită.
Singapore utilizează și o altă strategie pentru a asigura randamente financiare previzibile pentru proprietarii de locuințe. Singapore oferă celor cu venituri mici care cumpără pentru prima dată o locuință o subvenție guvernamentală pentru a-i ajuta să cumpere o casă.
Aceste subvenții valorează în prezent aproximativ 61 000 de dolari americani și trebuie să aveți un venit mai mic de aproximativ 82 000 de dolari americani pentru a vă califica pentru una. Unii cumpărători de locuințe pentru a doua oară se califică, de asemenea, pentru o subvenție mai mică.
Un mod de redistribuire a bogăției
Aceasta este o formă de redistribuire a bogăției. Înseamnă că, atâta timp cât persoanele cu venituri mici cumpără în sistemul de locuințe, acestea primesc practic 61.000 de dolari gratuit, deoarece prețul casei lor pe piața secundară este același ca și în cazul în care ar fi plătit prețul integral pentru ea.
Evident, această subvenție provine din fonduri guvernamentale, care în cele din urmă provin de la contribuabilii singaporezi. Așadar, este vorba de o redistribuire a bogăției de la singaporezii mai bogați la cei mai săraci și, de asemenea, de la singaporezii mai în vârstă la cei mai tineri.
Ce realizează această redistribuire? Ei bine, reduce inegalitatea și menține populația mai fericită.
De asemenea, le oferă persoanelor cu venituri mai mici posibilitatea de a deține proprietăți, ceea ce înseamnă că acestea au un interes în sistemul economic. De asemenea, creează un sentiment de mobilitate ascendentă, deoarece în momentul în care persoanele care au beneficiat de subvenția pentru primul cumpărător sunt pregătite să își vândă casa, aceasta valorează mult mai mult decât au plătit pentru ea, chiar dacă prețul pieței nu a crescut prea mult.
Această redistribuire are și un cost – nu doar costul impozitării, ci și faptul că subvenționarea celor cu venituri mici care cumpără pentru prima dată o locuință tinde să crească prețurile proprietăților pentru toți ceilalți. Singapore rezolvă această problemă prin creșterea ofertei pentru a compensa.
Cum se pot inspira SUA
Evident, există unele aspecte cheie ale sistemului de locuințe din Singapore pe care America nu le poate copia – guvernul SUA nu deține majoritatea terenurilor urbane, ca în Singapore.
Dar cred că putem face multe pentru a ne apropia de sistemul din Singapore sau, cel puțin, pentru a merge în direcția sa generală. Principalele abordări „în stil singaporez” ar fi:
1. Creșterea ofertei de locuințe de către guvern, prin dereglementare, stimulente de construcție pentru orașe și companii private și construirea de locuințe publice;
2. Acordarea de credite celor care cumpără pentru prima dată o locuință cu venituri mici
Planul Kamalei Harris
Și exact acest lucru este ceea ce face planul de locuințe al lui Kamala Harris.
Iată elementele-cheie ale planului de locuințe al lui Harris:
- Sprijin de până la 25.000 de dolari pentru plata avansului pentru cumpărătorii primei locuințe;
- Oferirea unui credit fiscal de 10.000 de dolari pentru cumpărătorii primei locuințe;
- Stimulente fiscale pentru constructorii care construiesc locuințe pentru începători vândute cumpărătorilor pentru prima dată;
- O extindere a unui stimulent fiscal pentru construirea de locuințe de închiriat la prețuri accesibile;
- Un nou fond de inovare în valoare de 40 de miliarde de dolari pentru a stimula construcția de locuințe inovatoare;
- Reconversia unor terenuri federale pentru locuințe la prețuri accesibile;
- Interzicerea instrumentelor de stabilire a prețurilor bazate pe algoritmi pentru ca proprietarii să poată stabili chiriile;
- Eliminarea beneficiilor fiscale pentru investitorii care cumpără un număr mare de locuințe unifamiliale de închiriat;
Punctele 1-2 din acestea sunt credite pentru cumpărătorii primei locuințe. Punctele 4-6 reprezintă extinderea ofertei, iar punctul 6 – utilizarea terenurilor federale pentru construcția de locuințe – are un aer foarte singaporez. Punctul 3 este o combinație a celor două. (Punctele 7-8 sunt alte chestii antimonopol, în general fără legătură, care cred că sunt, probabil, bune).
Stimularea oferte de locuințe
Criticilor le place să spună că politica progresistă se rezumă la „subvenționarea cererii și restricționarea ofertei”. În acest caz, însă, această critică nu se aplică. Harris are o mulțime de idei pentru creșterea ofertei, dintre care unele implică un guvern activist, iar altele implică dereglementarea.
În fapt, planul lui Harris vine pe lângă o serie de alte inițiative ale administrației Biden de a crește oferta de locuințe, majoritatea folosind abordări de dereglementare.
Criticii susțin că subvențiile acordate de Harris cumpărătorilor de locuințe pentru prima dată ca fiind doar o altă subvenție pentru cerere, care va duce la creșterea prețurilor. Dar Singapore face același lucru! Iar studiile sugerează că efectul asupra prețurilor nu va fi atât de mare.
O astfel de creștere mică a prețurilor – subvenția a fost de aproximativ 1/4 din cea propusă de Harris – pare a fi un preț foarte mic de plătit pentru a ajuta americanii cu venituri mici și tinerii americani să urce pe scara bogăției imobiliare. Iar subvenția va fi însoțită de eforturi pentru creșterea ofertei.
De asemenea, nu uitați că creșterea modestă a prețurilor din subvențiile pentru cei care cumpără pentru prima dată o locuință va ajunge în buzunarele majorității proprietarilor americani din clasa de mijloc.
Foto: Micah Carlson/Unsplash
