Rapoartele de foresight sunt lungi, tehnice și rareori ies din bula profesională, ceea ce e păcat, pentru că adesea privesc direct viața oamenilor. L-am parcurs pe unul din cele mai ample: „Horizons 2034”, publicat de Royal Institute of British Architects (RIBA) în 2024. 109 pagini scrise de 16 specialiști din economie, demografie, climă și tehnologie.
Am scos din el patru idei care nu sunt doar pentru arhitecți, ci pentru oricine locuiește undeva. Pentru că spun, în esență, că felul în care va arăta locuința ta peste zece ani nu va fi decizia ta, ci a unor forțe pe care majoritatea oamenilor nici nu le bănuiesc.
O singură precizare: cifrele vin mai ales din Marea Britanie, deoarece RIBA este o instituție britanică. Dar mecanismele descrise, un algoritm care influențează cum arată o locuință, capital care cumpără apartamente ca investiție, o clădire veche care contează mai mult pentru climă decât una nouă, familii comprimate de costuri, nu sunt fenomene specific britanice. Cine a urmărit ultimii ani din România recunoaște aceleași tipare, doar cu alte cifre în spate.
Un algoritm decide deja cum arată locuința ta, înainte s-o cumperi
Cea mai suprinzătoare dintre idei merită spusă prima. Raportul descrie un fenomen pe care autorii îl numesc „digital twin feedback” (practic, o buclă de feedback între tehnologie și design). Tot mai multe platforme imobiliare folosesc astăzi instrumente automate de evaluare (AVM, Automated Valuation Models) pentru a estima prețul unei locuințe. Tranzacțiile trec prin tururi virtuale și „home staging” digital.
Problema e că aceste sisteme nu „văd” o casă așa cum o vede un om. Ele recunosc bine anumite caracteristici (suprafață, număr de camere, distanță până la o școală) și recunosc mult mai greu tot ce ține de atmosferă, textură, personalitate.
Rezultatul, spune raportul, este acela că locuințele încep discret să se uniformizeze pentru a „performa” bine în fața algoritmului, nu pentru a mulțumi omul care va locui acolo. De exemplu, explozia culorii „greige” (un gri-bej neutru) în interioarele rezidențiale din ultimii ani nu e neapărat o modă organică, ci un produs secundar al industriei imobiliare digitale, o culoare care „fotografiază bine” și „scanează bine” pentru un algoritm de evaluare.
Ce înseamnă asta pentru tine: dacă ai senzația că toate apartamentele noi arată la fel, indiferent de oraș sau de preț, s-ar putea să nu fie o coincidență estetică. E o consecință logică a felului în care se stabilește azi valoarea unei case: nu doar prin ochiul unui evaluator uman, ci tot mai mult prin ochiul unui algoritm care are propriile lui gusturi, limitate și repetitive.
Casa a devenit, mai întâi, un produs financiar. Și abia apoi un acoperiș
A doua idee e mai puțin surprinzătoare ca mecanism, dar mult mai grea ca implicație. Raportul vorbește despre „financializarea” imobiliarelor, procesul prin care clădirile au ajuns, în ultimele patru decenii, să fie tratate nu ca locuințe, ci ca instrumente financiare, la fel ca acțiunile sau obligațiunile.
Cifrele sunt greu de ignorat. Doar băncile comerciale din SUA dețin astăzi aproximativ 5.500 de miliarde de dolari în credite imobiliare, o creștere de 22 de ori față de 1980, calculată în dolari constanți. Fondurile de pensii, fondurile mutuale și companiile de asigurări (ceea ce economiștii numesc, colocvial, „marele bazin de bani” al lumii) au nevoie constant de un loc unde să-și plaseze capitalul, iar imobiliarele au devenit una dintre destinațiile lor preferate. Nu pentru că oamenii au nevoie de mai multe case, ci pentru că banii au nevoie de un loc unde să crească.
Consecința practică, spune raportul, e că prețul unei locuințe nu mai reflectă doar cererea celor care vor să locuiască acolo, ci și cererea investitorilor care vor doar să-și parcheze capitalul acolo. Cele două tipuri de cerere concurează pentru aceleași metri pătrați, iar a doua categorie are, de obicei, resurse mai mari.
Ce înseamnă asta pentru tine: discuția obișnuită despre criza locuințelor se concentrează aproape mereu pe ofertă, „nu se construiește suficient”. Raportul propune o explicație suplimentară, mai puțin confortabilă: chiar dacă s-ar construi mai mult, o parte semnificativă din acel plus ar putea ajunge tot ca activ financiar, nu ca locuință efectivă. Nu e o teorie a conspirației: e, spun autorii, o schimbare structurală documentată a modului în care funcționează piața imobiliară globală de la începutul anilor ’80 încoace. Iar cine a urmărit prețurile apartamentelor noi din marile orașe românești din ultimul deceniu, și numărul mare de unități cumpărate ca investiție, nu ca locuință, știe deja, intuitiv, despre ce vorbește raportul.
Adevărata bătălie climatică nu e cu blocurile noi, e cu casa în care stai deja
A treia idee vine din capitolul dedicat mediului și schimbă, practic, tot felul în care ne imaginăm de obicei „construcțiile verzi”. Publicul asociază instinctiv sustenabilitatea cu clădiri noi, futuriste, pline de panouri solare. Raportul spune că miza reală e cu totul alta: aproximativ 80% dintre clădirile care vor exista în 2050 sunt deja construite, astăzi. Ritmul de înlocuire a fondului construit e de sub 1% pe an în Europa, iar vârsta medie a unei case din Marea Britanie e de aproximativ 70 de ani.
În același timp, doar încălzirea și răcirea clădirilor deja existente reprezintă 27% din emisiile globale de gaze cu efect de seră, mai mult decât toată construcția de clădiri noi și infrastructură la un loc.
Concluzia matematică e simplă, chiar dacă rareori spusă cu voce tare în dezbaterea publică: nu contează câte clădiri noi impecabile din punct de vedere ecologic se vor construi, pentru că ele vor reprezenta oricum doar o mică parte din tot ce va exista în 2050. Cea mai mare oportunitate de reducere a emisiilor nu stă în viitor, ci în trecut: în izolarea, încălzirea și renovarea a ceea ce e deja construit.
Ce înseamnă asta pentru tine: fiecare grant de izolare termică, fiecare schimbare de sistem de încălzire, fiecare renovare energetică pe care o faci acasă cântărește, statistic, mai mult pentru climă decât apariția unui bloc nou „eco” în oraș. E o veste bună, de fapt, pentru că înseamnă că soluția nu depinde exclusiv de politici mari și investiții masive în construcții noi, ci și de decizii pe care mulți oameni le pot lua deja, la scară mică, în propria locuință.
Generația care se întoarce acasă și generația care rămâne singură sunt, de fapt, două fețe ale aceleiași crize
Ultima idee e cea care, cred, se simte cel mai aproape de viața de zi cu zi. Raportul arată două tendințe aparent opuse, care se întâmplă în același timp și în aceleași orașe. Pe de o parte, tot mai mulți tineri adulți se mută înapoi la părinți sau ajung să locuiască alături de mai multe generații sub același acoperiș: în Marea Britanie, aproape 7% din gospodării sunt deja multigeneraționale, ceea ce înseamnă aproximativ 1,8 milioane de locuințe. Pe de altă parte, numărul persoanelor care locuiesc singure a explodat, ajungând la 30% din gospodăriile britanice, mai mult de jumătate dintre ele fiind persoane de peste 65 de ani.
La prima vedere par tendințe contradictorii. Nu sunt. Raportul le explică prin aceeași cauză: costul locuirii a crescut mai repede decât veniturile, iar oamenii se adaptează în direcții opuse, în funcție de etapa vieții. Tinerii nu-și mai permit să plece de acasă. Vârstnicii nu-și mai permit (sau nu mai vor) să locuiască împreună cu cineva, dar tot mai mulți dintre ei ajung, la un moment dat, dependenți de îngrijire și se mută înapoi la copiii lor adulți, într-o casă gândită inițial pentru altă structură de familie.
Problema de fond, spune raportul, e că majoritatea locuințelor construite în ultimele decenii au fost gândite pentru un singur model de familie (părinți, doi copii, o casă cu trei camere), un model care astăzi descrie tot mai puțini oameni reali.
Ce înseamnă asta pentru tine: dacă simți că locuința ta nu se mai potrivește cu viața pe care o duci, fie că împarți spațiul cu părinți în vârstă, fie că locuiești singur mai mult decât ți-ai imaginat vreodată, nu ești o excepție statistică. Ești, de fapt, exact în centrul schimbării descrise de acest raport.
Raportul „Horizons 2034” al Royal Institute of British Architects (RIBA), poate fi citit integral AICI.
